Земельный вопрос: садоводство или ИЖС?
Как перевести садовый участок под ИЖС и сколько времени и денег это отнимет?
Вырастить сына, посадить дерево и построить дом. Не об этом ли мечтает большинство из нас? Последний пункт особенно актуален в нынешнее время наболевших жилищных вопросов. Одна из проблем – где именно можно возводить недвижимость? Далеко не каждый участок подходит под строительство дома. Все зависит от целевого назначения земли. Например, земля под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) предназначена именно для этого. А на участке под садоводство возвести капитальное сооружение достаточно проблематично. Возникает вопрос: не проще ли перевести садовый участок под ИЖС? Возможно ли это в принципе и насколько дорого?
Садовый участок и ИЖС – в чем разница?
Главное отличие садового участка от земли под ИЖС – это целевое назначение. ИЖС располагается на землях населенных пунктов, где имеются все необходимые коммуникационные сети: газ, электричество, водопровод. Такие участки выделяются для возведения собственного дома, высотой не более трех этажей и в котором можно прописаться. Садовые участки в основном располагаются на землях сельскохозяйственного назначения. Поэтому обустраивать на участке блага цивилизации владельцу придется самостоятельно. Такие земли предназначены для ведения сельского хозяйства. Зарегистрироваться на садовом участке и возвести на нем недвижимость вряд ли получится. Максимум, что возможно на нем построить, это садовый домик.
Шаг 1: сбор и сдача документов
Перевести садовый участок под ИЖС проще всего не в одиночку, а целым садовым кооперативом или товариществом, к которому данный участок относится. Документы на землю можно собирать и подавать как на каждый участок в отдельности, так и на общий земельный участок товарищества. Данный вопрос решается садоводами на собрании. Если в их числе оказались те, кто не желает переводить свой участок, они могут выйти из товарищества. В индивидуальном порядке процесс перевода проходит гораздо сложнее. Процедура подразумевает перевод земли из одной категории в другую. Документы одинаковы и для целого товарищества, и для отдельного садовода. Для этого необходимо подать ходатайство в уполномоченные исполнительные органы, в чьем ведении находится данный земельный участок. То есть структуру федерального и краевого уровня или администрацию города. В документе указываются: кадастровый номер земельного участка, категория земель, в состав которых он входит, и категория земель, в состав которых участок перейдет, права на землю и обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую. Под последним понимается доказательство правомерности размещения строения на данном участке с учетом санитарных, экологических, градостроительных норм.
Также к ходатайству прилагаются документы, удостоверяющие личность владельца земельного участка (оригинал и копия), выписка из государственного кадастра недвижимости, выписка из Единого государственного реестра, нотариальное согласие всех собственников земли, заключение государственной экологической экспертизы (оценка воздействия на окружающую среду). Ее проводит экспертная комиссия, созданная органами власти.
Шаг 2: вердикт
Ходатайство рассматривается в течение трех месяцев на федеральном уровне и не более двух в регионе и муниципалитете. В случае, если на рассмотрении находятся документы целого товарищества, вопрос перевода земли выносят на публичные слушания. После рассмотрения ходатайства принимается акт о переводе земельного участка из одной категории в другую либо акт об отказе. Если ходатайство одобрили, владельцу придется переоформить данный участок с внесением изменений в государственный кадастр и в единый реестр. Если в переводе земли в другую категорию отказано, это можно обжаловать в судебном порядке. Отказать в рассмотрении ходатайства могут по двум причинам. Если с обращением выступил не собственник участка и если к ходатайству приложены документы, не соответствующие установленным требованиям. Основанием для отказа в изменении категории участка может стать ограничение или запрет на данное действие, а также, если в документах обнаружено несоответствие. Во многом это зависит от правил землепользования и застройки, утвержденных в данном регионе или городе.
Подводя итоги
Заранее оговоримся: данная процедура официально проводится совершенно бесплатно, хотя времени отнимет немало. В то же время преимущества участка под ИЖС действительно очевиднее в сравнении с садовым. Что видно и по их цене. Так, одна сотка земли в Сочи под ИЖС стоит более 849,8 тысяч рублей. Садовый участок на порядок дешевле - почти 375,2 тысяч рублей за сотку. Из районов самым дорогим остается центр Сочи (почти 2,5 миллиона рублей за сотку), за ним следует центр Адлера (2,3 миллиона рублей) и микрорайон «Светлана» (1,5 миллиона рублей).
В Геленджике участок под ИЖС обойдется потенциальным покупателям в 897 тысяч рублей за сотку. В то время как стоимость садового участка составляет 324,6 тысяч рублей. Особенно ценится земля в центре города (2,7 миллиона рублей за сотку), «Дельфинарий» (1,7 миллиона рублей) и «Парус» (1,6 миллиона рублей).
В Краснодаре можно приобрести землю под ИЖС за 528,9 тысяч рублей за сотку. Сотка садового участка стоит 148,4 тысяч рублей. Дороже всех земля в Центральном микрорайоне (более 1,5 миллиона рублей за сотку), в «Энке» (почти 1,5 миллиона рублей) и «Фестивальном» (1,4 миллиона рублей).